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溢价率越来越低、开发商越来越谨慎,“地王”很难再现江湖了

每日经济新闻 2022-10-10 18:59:24

◎据《每日经济新闻》记者统计,已完成第三批集中供地的13个城市,目前共计成交涉宅用地226宗,成交规划建筑面积2665万平方米,收金3865亿元。其中,35宗地块溢价达到上限成交,溢价成交占比15.5%;154宗地块底价成交,占比68.1%。南京、成都、天津、济南等多个城市将在10月完成出让。

每经记者 甄素静    每经编辑 陈梦妤    

随着今天(10月10日)上午广州土拍落锤,四个一线城市均已完成年内第三批集中供地。

截至目前,第三批集中供地的22个城市有17个发布公告,13个完成出让。《每日经济新闻》记者梳理已完成土地出让的13个城市发现,随着各部委频繁释放利好政策,市场也发生了微妙变化。

有城市小步快跑,改变了供地策略,调整节奏、加大年内供应批次,摸索稳妥前行;有城市大步紧追,一下拿出多宗地块,放量供应,以期追回因疫情防控暂停失去的几个月。但无论从22城集中供地预期,还是机构统计的全国300城土地成交数据来看,国央企以及地方平台企业依旧是拿地的主力军。当下,对于房企和购房者来言,改善未来预期、修复市场信心紧迫且重要。

还得看国央企

今日广州土拍结束后,市场除感叹所有地块均底价成交外,另一个值得关注的点,则是多宗地块仅一家企业报名。拿地结束后,有业内人士分析评论称“清一色国央企拿地,整体拿地溢价率不足1%”。

实际上,不止广州,在半个月前北京的第三批集中供地中,也仅一家民企参与拿地,还是以联合体的形式出现。在一线城市动辄大几十亿的总地价前,即便无明显负债的国央企,联合拿地或审慎地低溢价补仓,手握现金,才是穿越市场周期的不二法宝。

据《每日经济新闻》记者统计,已完成第三批集中供地的13个城市,目前共计成交涉宅用地226宗,成交规划建筑面积2665万平方米,收金3865亿元。其中,35宗地块溢价达到上限成交,溢价成交占比15.5%;154宗地块底价成交,占比68.1%。南京、成都、天津、济南等多个城市将在10月完成出让。

从房企具体拿地投资力度来看,据中指研究院统计,9月,50家代表房企拿地总额同比下降45.3%,环比大幅上涨130.2%。

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中指研究院企业事业部研究主管陶淑茹在近日的电话会议中表示,9月50家典型房企权益金额占比同比略有下降,企业倾向合作拿地。与去年同期相比,TOP10阵营企业拿地权益金额占比下降6.4个百分点;TOP11-30阵营企业拿地权益金额占比降幅最大,下降9.8个百分点。

受销售市场底部运行影响,房企整体拿地热情不高,拿地总额维持超60%降幅。

另据克而瑞研究中心统计,在1-9月拿地金额TOP100中,城投、平台类公司数量占比49%,民企、国企各占24%和27%。从金额占比来看,民企仅占到21%,而国企、央企则超过60%。

想方设法提高积极性

为提升土拍市场交易活跃度,包括政府、开发商以及银行在内的各方,均在磋商更为适合当下市场的操作细节。

在深圳,主管部门主动将2022年度的供地节奏,由三批次调整为了四批次,且每次供地宗数减少,降低房企参拍的资金成本;相较此前批次供应,也调低了部分地块的出让金额。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,“多批供应、小步快跑”的供地原则,与当前开发商整体拿地信心较弱,减少供地数量以提振市场信心有关。

除此之外,各地还在放松涉宅地块的出让条件。广州第三批集中供地基本都取消了“竞自持”环节,改为地块达到封顶价之后进入摇号环节,降低开发商拿地成本,促进成交的意图明显。

在合肥,涉宅地块未来的交付条件由精装改为毛坯,降低未来交付潜在纠纷,企业参拍积极性有所提升。

易居克而瑞部门副总经理缪萌表示,上海第三批集中供地数量明显加大,土拍规则如资格审查、保证金金额等均有所放松,但依旧是国企央企和地方平台参与拿地占大多数。不过,在当前的经济形势和市场环境下,对于民企来说,直接面对市场来决定企业“生死”,显然谨慎是最正确的。

对于四季度房地产市场发展趋势,缪萌预计将维持三季度走势,不过很多房企可能会为了年底考核,对自己的一些产品做降价处理、促销等,但总体而不会有太大突破。

封面图片来源:摄图网_402009505

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